民法典中不动产登记内容变化解读

　　第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

——摘自《中华人民共和国民法典》

　　在民法典实施前，实践中对设定抵押的二手房交易过户，根据法律规定，卖方都要先筹集资金还清贷款注销抵押权后才能申请转移登记，登记完成后卖方才能取得买受人的房款再去归还所筹资金，如果买受人是需要通过贷款买房的，在转移登记后还需办理抵押登记，将所贷资金再交付转让方付清房款。而民法典第四百零六条的出台，改变了抵押物的转让规则，有利于促进不动产的流通，减轻买卖双方资金的压力。

　　民法典实施后，在抵押人与第三人申请抵押财产转移登记时，对登记机构来讲，不需要提交抵押权人的同意，但如果抵押权人认为抵押人转让抵押财产会对自己的权益产生不利影响和后果，则可以与抵押人约定，禁止或限制抵押人在抵押期间转让抵押财产，在申请设立抵押权时，登记机构应当将此约定记载于不动产登记簿，从而产生对登记机构以及抵押财产受让人的约束效力。因此抵押权人同抵押人的“禁止或限制抵押财产转移的约定”是否在登记机构进行公示登记，将成为影响物权变动效力的关键。

　　例如：2021年1月，甲某向乙银行借款5万元，借款期限三个月。为保障乙银行的债权顺利实现，甲某将一套住宅抵押于乙银行，同时，双方在不动产登记机构申请办理了抵押登记。2021年2月，甲某因所欠他人借款到期无力偿还，遂将上述住宅出卖于丙某，并办理了过户登记，丙某取得了该房屋所有权。2021年3月，甲某所借乙银行之借款到期，因甲某无力偿还，且乙银行被告知甲某已将抵押房产出卖于丙某的事实。乙银行遂将甲某诉至法院，请求法院确认甲某买卖抵押房屋行为系无权处分，甲、丙签署的《房屋买卖合同》无效。

　　根据民法典第406条规定，抵押期间除非抵押权人乙银行和抵押人甲某有限制或禁止转让的约定，否则，抵押人甲某有权转让抵押财产。因此甲某将抵押房屋出卖给丙某的行为属于有权处分，甲、丙之间的房屋买卖合同有效。